| Kleine Anfrage › >Bauvorhaben Waldhaus Buch [2021-08-24] |
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Ablauf und Verfahren 1. „Wann hat sich der Vorhabenträger erstmalig mit den derzeit diskutierten Planungen an das Bezirksamt gewandt?“ Der Vorhabenträger hat sich erstmals telefonisch in der 24. Kalenderwoche 2018 und per Email am 19.06.2018 bezüglich eines Abstimmungstermins an das Bezirksamt gewandt. Sei- ne Planungen wurden jedoch von den Denkmalbehörden abgelehnt. Die heute diskutierten Planungen entstanden in einem diskursiven Abstimmungsprozess, vorrangig mit der Unteren Denkmalschutzbehörde, auf Grund der besonderen Bedeutung des Waldhauses, der sich bis 2020 hinzog. 2. „Wann hat das Bezirksamt die BVV und ihre Gremien erstmalig wie über diese Planungen informiert?“ Der Ausschuss StadtGrün wurde in seiner Sitzung am 10.09.2019 von BzStR StadtBü im Rah- men des Berichtes aus dem Bezirksamt wie folgt informiert (Auszug Protokoll): TOP 2 „Workshop Waldhaus Buch am 28.08.2019“ In dem Workshop, an dem Vertreter des Landesdenkmalamtes, der BIM, der HOWOGE, des privaten Investors, der bezirklichen Wirtschaftsförderung und des Stadtplanungsamtes, so- wie der Bezirksbürgermeister Herrn Benn und ich teilnahmen, gab es Einvernehmen dar- über, das Baudenkmal „Waldhaus“ zusammen mit einem neu zu bebauenden Grundstücks- teil zeitnah zu einem lebendigen Stadtquartier zu entwickeln. Es soll künftig wohnwirtschaft- lich genutzt werden, wenn der hierzu erforderliche Umbau denkmalrechtlich genehmigungs- fähig ist. Diesbezügliche Details wurden erörtert und es kam zu einer Verständigung bzgl. der zulässigen Bebauung und der denkmalrechtlichen Belange. Das Bau- und Nutzungskon- zept wird dazu in einem nächsten Schritt überarbeitet und weiter abgestimmt, damit ein Bauvorbescheid dann beantragt und genehmigt werden kann.“ 3. „Wurde das Vorhaben im Rahmen der monatlich durch das Bezirksamt zu erstellenden und an die Mitglieder des Ausschusses für Stadtentwicklung und Grünanalgen zu über- gebenden sog. Bauliste erwähnt? Wenn ja, wann? Wenn nein, warum nicht?“ Nein. Das Vorhaben war nicht in der Bauliste enthalten, die Eintragung wurde bedauerlicher Wei- se schlicht und einfach übersehen. Das Bezirksamt, hier der FB BWA nimmt die Frage zum Anlass, hier nicht nur auf den Einzelfall, sondern auch grundsätzlich zu erbetenen vermeint- lich unvollständigen Übersichten/Statistiken Stellung zu nehmen. Die unterlassene Meldung hat mehrere Ursachen: Die langjährige mit dem Ortsteil und des Vorhabens vertraute Technische Sachbearbeiterin (TSB) ist vor knapp 2 Jahren völlig unerwartet (schwerste Erkrankung) aus dem Dienst ge- schieden. Eine geordnete Aktenübergabe war angesichts der dazumal bestehenden perso- nell prekären Situation nicht möglich, von einer zügigen Stellennachbesetzung ganz zu schweigen. Die seit Jahren tätige regelmäßige Vertretung der oben genannten TSB konnte nicht ansatz- weise die Bearbeitung aller laufenden Fälle übernehmen. Die Dritte in diesem Ortsteil agie- rende TSB befindet sich im Sabbatical und wird planmäßig im Herbst 2021 ihren Dienst wie- deraufnehmen. Die für Sabattical mögliche befristete Stellenbesetzungen sind real nicht umsetzbar. Mithin bestand keine Bearbeiter/ Bearbeiterinnen Kontinuität. Schlussendlich wurde die Bearbeitung des Vorhabens einer gänzlich neuen Technischen Sachbearbeiterin übertragen, die weder das Vorhaben in seiner Geschichte kannte, noch dessen Bedeutung politisch einordnen konnte, zudem, neben den fachlichen Aspekten, auch erst die internen Verfahrensabläufe des FB BWA verinnerlichen muss(te). In Summe wurden und werden auch weiterhin verschiedene Vorhaben auf unterschiedliche Bearbeiter/Bearbeiterinnen mehr oder weniger ohne die wünschenswerte Übergabe aufge- teilt. Ende 2019 ging der damalige äußerst erfahrene Gruppenleiter in Pension. Zeitgleich mit sei- nem Ausscheiden erfolgte die Stellenneubesetzung. Mit dieser Stellenbesetzung erfolgte, auch wegen einer Vielzahl bestehender Überlastungsanzeigen, eine fachbereichsinterne Umstrukturierung, deren Wirkung aktuell als äußerst positiv eingeschätzt wird. Die sich seit Jahren hinziehenden Stellenbesetzungen von Technischen Sachbearbei- tern/Sachbearbeiterinnen haben glücklicher Weise dieses Jahr ihren Abschluss gefunden, so dass nunmehr auch von einer kontinuierlichen Arbeitsweise ausgegangen werden kann. Die im Geschäftszimmer, als vollziehende Erstellerin der Liste, tätige Mitarbeiterin ging Ende 2019 in Rente, ihre Vertreterin ging zeitgleich in Mutterschaft, sie soll planmäßig im November 2021 ihren Dienst wiederaufnehmen. Auch für diese Schnittstelle konnte kurzfristig eine neue zeitlich befristete Stelle ausgeschrieben und besetzt werden, jedoch hat diese selbst- redend noch keine Routine. Der FB BWA hat in den vergangenen Jahren 9 erfahrene Mitarbeiter/Mitarbeiterinnen ver- abschiedet, zugleich 9 neue Mitarbeiter einarbeiten müssen, wobei eine solche Einarbei- tung, bis ein gewisser routinierter Erfahrungsschatz vorliegt, kaum unter zwei Jahren liegen dürfte. Im FB BWA sind pro Jahr ca. 10.000 Posteingänge, neben Gefahrenanzeige, etc., davon ca. 1.000 Bauanträge, die engen gesetzlichen Fristen unterliegen, zu bearbeiten. Die TSB führen einmalig eine Eingangsprüfung durch, auf Grund dessen Verstöße gegen Vor- schriften, Unvollständigkeiten der Bauvorlagen zu bewerten sind, sowie diverse Beteiligun- gen, Eintragungen in verschiedenste Felder / Listen vorzunehmen sind, wozu eben auch die Vorhaben der Bauliste zählen (wie vorn gesagt – eine einmalige Prüfung). Die Vorhaben der Bauliste setzen sich aus 14 verschiedenen Kategorien zusammen. In dieser Eingangsprüfung sind u.a. die möglichen Beteiligungen der 14 Behörden der Baunebenrech- te gegen zu prüfen. Diese 14 Baunebenrechte splitten sich wiederum in diverse Unterkate- gorien auf bspw. das Fachrecht Verkehr hat 24 Unterfälle, das Fachrecht Naturschutz 11, die jeweils einzeln abzuprüfen sind. Als Ziel der Vermeidung von „Durchrutschern“ wurde im FB BWA eine "Redundanz- Erfassungs-Prüfung“ organisiert, durch Technische Sachbearbeiter und Gruppenleiter für neue Posteingänge. Schluss Endlich - bei allem Verständnis für die nachvollziehbare eingeforderte Informations- pflicht und dem Anspruch der Verwaltung diesem Anliegen gerecht zu werden, d.h. die voll- ständig zu erstellende Bauliste zu fertigen, angesichts der oben geschilderten bestehenden Gesamtsituation, dazu zählen aktuell und vergangenheitlich auch die Coronalage, Urlaub, Krankheit, Vertretung und eben der auf den TSB lastenden, von außen kaum sichtbare enorme Stress, wird es wohl dennoch nicht garantiert werden können, das eine 100 % Erfas- sung in der Meldeliste erfolgt. Auch ist nicht ausgeschlossen, dass trotz aller ergriffenen Maßnahmen, die oben beschriebene Situation meldetechnisch nachwirkt. 4. „Wie viele Termine haben bisher in der Sache stattgefunden und welche Verwaltungs- ebenen (Abteilungsleiter, Amtsleiter, Fachbereichsleiter, Gruppenleiter) haben an diesen Terminen teilgenommen? (Bitte einzeln angeben)“ Das Waldhaus wurde auf der Expo-Real präsentiert. Vom 4.10. bis zum 27.1.2017 wird ein Bieterverfahren durchge- führt. Senatsverwaltungen für - Stadtentwicklung und Umwelt - Finanzen - Wirtschaft, Technologie und Forschung Berliner Forsten 3 Bezirksamt: UmNat 501, 509, - Stadt AL, - Stapl 110, 3, 4 - Stadt Ern P 2 - WiFö 2, 5 5. „Hat das Bezirksamt eine Studie zur Bebaubarkeit in Auftrag gegeben? Wenn ja, mit wel- chen Zielen und unter Einbeziehung welcher Behörden? Welche Kosten bzw. Aufwände sind hierfür entstanden? Wer hat diese Kosten und Aufwände getragen? Wurden die BVV oder ihre Gremien hierüber informiert?“ Nein. Im Zusammenhang mit den Verkaufsaktivitäten für das Grundstück hat die Grundstücksei- gentümerin (Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG vertr. durch die BIM Berliner Immo- bilienmanagement GmbH) im Jahr 2017 eine städtebauliche Studie zur Machbar- keit/Bebaubarkeit des Grundstücks beauftragt. Ziel der Studie war die Ermittlung der Neu- bebauung der denkmalunbefangenen Fläche unter Berücksichtigung der städtebaulichen Vorgaben und der denkmalschutzrechtlichen Aspekte. Die in der städtebaulichen Studie auf- gezeigten Ergebnisse wurden zwischen der BIM, Mitarbeiter/Mitarbeiterinnen des BA Pan- kow (Fachbereiche Stadtplanung, Denkmalschutz, Stadterneuerung, Umwelt und Natur- schutz, Straßen- und Grünflächenamt), sowie dem Landesdenkmalamt Berlin abgestimmt. Das Ergebnis der Studie wurde allen Kaufinteressenten in einer von der BIM initiierten In- formationsveranstaltung am 30.03.2017 präsentiert. Fragen hierzu wurden in dieser Veran- staltung durch die anwesenden Mitarbeiter/Mitarbeiterinnen des BA Pankow beantwortet. Die Kosten der Studie wurden von der BIM getragen. Die Höhe der Kosten ist dem Bezirk- samt nicht bekannt. Die BVV wurde im Rahmen der Beantwortung der KA 0049/VIII des Bezirksverordneten Jo- hannes Kraft (CDU) am 28.02.2017 über die Beauftragung einer Studie informiert. Der Ausschuss StadtGrün wurde in seiner Sitzung am 12.12.2017 im Rahmen des TOP 2 „Städtebauliches Konzept Buch Süd“ von Stadt AL wie folgt informiert (Auszug Protokoll): „Frau Pfeil stellt eine erste Version der Rahmenplanung Buch anhand einer Präsentation vor. Die Präsentation sowie die Ausschreibung wird zur Verfügung gestellt. Bericht über Meilen- steine erfolgt regelmäßig.“ Herr BV Kraft hinterfragt warum der ÖB IV ausgeblendet sei. Herr Risken erklärt, dass das Waldhaus nicht einbezogen sei, weil es ein separates Verfahren gäbe. 6. „Wann wurde/wurden ein Antrag/Anträge auf Bauvorbescheid gestellt? Wann wurde dieser/ diese wie beschieden?“ Ein Antrag auf Vorbescheid ist am 15.11.2018 eingegangen. Dieser wurde am 17.08.2020 beschieden, hierbei abschließend 28 Einzelfragen beantwortet, davon 20 positiv, 8 negativ. 7. „Wurde im Zuge des bisherigen Verfahrens ein öffentlich-rechtlicher Vertrag diskutiert und ggf. abgeschlossen? Wenn ja, was ist dessen Inhalt? Und welche Verpflichtungen geht die öffentliche Hand in diesem Vertrag ein?“ Ja. Es wurde ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen dem Investor (Vorhabenträger) und den Denkmalbehörden (LDA, UD) in dem Bemühen geschlossen, einerseits die denkmalgerechte Sanierung und Integration der als Denkmalbereich bzw. Gartendenkmal geschützten und zu erhaltenden vorgenannten Denkmale zu gewährleisten und andererseits das denkmalrechtliche Genehmigungsverfahren und die Realisierung des Bauvorhabens ohne Behinderung durch rechtliche Auseinandersetzungen auf gesicherter und einvernehmlicher Grundlage stattfinden zu lassen. Verpflichtungen des Investors: 1. Der Investor erkennt die Denkmaleigenschaft des Denkmals an und verzichtet auf die Erhebung einer verwaltungsgerichtlichen Klage mit dem Ziel des Bestreitens der Denkmaleigenschaft des Denkmals. Der Investor verzichtet ferner auf entsprechende Einwendungen im Rahmen zukünftiger Verwaltungsstreitverfahren gleich welcher Art, soweit das Ziel derartiger Einwendungen die Inzidentkontrolle der Denkmalei- genschaft des Denkmals ist. 2. Der Investor verpflichtet sich, im Rahmen der beabsichtigten Umnutzung zu Wohn- zwecken gemäß Bauvorbescheid, AZ: 1100-2018-8907- Stadt BWA 114 den zu erhal- tenden Bestand des Denkmalbereichs unter Wahrung der Belange des Denkmal- schutzes instand zu setzen. Das Nähere regelt der Denkmalpflegeplan, der von einem denkmalerfahrenen Architekturbüro zu erstellen ist und Folgendes beinhalten muss: a. Dokumentation im Sinne von § 11 Abs. 4 DSchG (Plan, Fotodokumentation, Archiv- und Aktenauswertung) b. Restauratorische Befund- und Schadensuntersuchung c. Bestandserfassung (Karten und Pläne) mit Raumbuch über den Zustand der Gebäude vor Baubeginn mit Dokumentation der Ausstattung in Wort und Bild d. Fensterkartierung nach Größe, Teilung, Material, Beschlag, Öffnungsrichtung, Bauzeit, Erhaltungszustand e. Maßnahmenkatalog zur denkmalgerechten Instandsetzung und Nutzung der zu erhaltenden Gebäude und Bauteile f. Werkplanung für die Instandsetzung der äußeren Hülle und der zu erhalten- den Ausstattungselemente des Denkmalbereichs, 3. Der Investor verpflichtet sich, mit der Ausführung der nach dem Denkmalpflegeplan durchzuführenden Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung des Denkmalpflegeplans und Vorliegen einer bestandskräftigen Baugenehmigung zu be- ginnen und sie innerhalb einer Frist von zwei Jahren (abhängig vom Instandsetzungs- aufwand) zu beenden. 4. Der Investor verpflichtet sich, ein gartendenkmalerfahrenes Landschaftsarchitektur- büro für eine garten- und bauhistorische Erfassung der überlieferten Wegestruktu- ren, Bauelemente und Vegetation im zum Grundstück gehörenden Gartendenkmal- bereich zu beauftragen (Plan, Fotodokumentation, Archiv- und Aktenauswertung). 5. In Bezug auf die in diesem Vertrag vereinbarten, auf Kosten des Investors durchzu- führenden Instandsetzungs- und Wiederherstellungsmaßnahmen verzichtet der In- vestor unwiderruflich auf eine eigene Beteiligung des Landes Berlin, soweit diese Maßnahmen zu den in § 15 Abs. 1 DSchG Bln genannten Maßnahmen gehören und/oder Ausgleichsforderungen nach § 16 Abs. 1 DSchG Bln begründen würden. Unberührt bleiben steuerliche Vergünstigungen für diese Instandsetzungs- und Wie- derherstellungsmaßnahmen. 6. Der Investor verpflichtet sich, an Erwerber des gesamten Denkmalbereichs oder zu- künftige Teileigentümer entsprechende vertragliche Vereinbarungen zu schließen, in der die Verpflichtungen aus diesem Vertrag übernommen werden. Verpflichtungen der Denkmalbehörden: 1. LDA und UD verpflichten sich, im Baugenehmigungsverfahren ihre Zustimmung ge- mäß § 5 Abs. 2 Nr. 13 i. V. m. § 6 Abs. 5 S. 1, § 12 Abs. 3 S. 3 DSchG Bln zur Bebauung zu erklären. Das LDA verpflichtet sich, für steuerlich begünstigungsfähige Instandsetzungs- und Wieder- herstellungsmaßnahmen Bescheinigungen nach dem Einkommenssteuergesetz auszustellen, sofern sie vorab mit dem LDA abgestimmt wurden und für den Erhalt oder zur sinnvollen Nutzung erforderlich sind. 8. „Ist die den Mitgliedern des Ausschusses für Stadtentwicklung und Grünanlagen am 24. Juni 2021 über das Büro der BVV übergebene Präsentation „Waldhaus Buch_Sachstand_BIM-Verfahren_Projekt_15.06.21.pdf“ identisch gleich mit der Präsen- tation, die im Rahmen der Ausschusssitzung am 15. Juni 2021 vorgestellt wurde? Wenn nein, welche Folien fehlen und was ist der Grund dafür?“ Es handelte sich aus Versehen um eine unabgestimmte Vorversion im Ausschuss, die Endfas- sung die übergeben wurde ist abgestimmt, auch wurden kleinere Textänderungen vorge- nommen. Inhalt und Umfang des Bauvorhabens 9. „Wie groß ist das Grundstück auf dem die Bebauung stattfinden soll?“ Das zu bebauende Grundstück hat eine Fläche von ca. 48.984 m2 10. „Wie groß ist die Bruttogeschossfläche der Bestandsbauten auf diesem Grundstück?“ Eine Aussage zu der Bruttogeschossfläche aller im Bestand vorhandener Gebäude kann nicht getroffen werden. Bruttogeschossfläche Waldhaus 7.600 m2 Bruttogeschossfläche Pförtnerhaus 152 m2 11. „Wie groß sind die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl durch die aktuelle bauliche Nutzung?“ Eine Aussage zur Grundflächenzahl und zur Geschossflächenzahl durch die derzeitige Be- bauung kann den Unterlagen zum Vorbescheid nicht entnommen werden. 12. „Wie groß sind die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl nach Umsetzung der aktuell diskutierten neuen baulichen Nutzung?“ Grundflächenzahl = 0,21 Geschossflächenzahl = 0,63 13. „Welche der Bestandsbauten stehen unter Denkmalschutz?“ Es stehen folgende Bestandsbauten unter Denkmalschutz: Hauptgebäude, Liegehalle, Pförtnerhaus. 14. „Wie viele zusätzliche Gebäude sollen auf dem Grundstück mit welcher zusätzlichen Bruttogeschossfläche entstehen?“ Es sollen neun zusätzliche Gebäudeteile mit einer Geschossfläche von 9.075 m2 auf dem Grundstück entstehen. 15. „Wie viele Wohnungen sind in den Bestandsbauten und den Neubauten geplant? Über welche Wohnfläche werden die neuen Wohnungen im Mittel verfügen?“ Waldhaus Buch (Bestand) ca. 66 WE (je 30 - 120 m2 Wohnfläche) Neubauvorhaben 130 - 140 WE (je 40 - 100 m2 Wohnfläche) Wohnflächen Waldhaus Buch Gesamtwohnfläche 3.890 m2 Neubauvorhaben Gesamtwohnfläche 8.100 m2 16. „Wie viele Geschosse sollen die neu zu errichtenden Gebäude jeweils einzeln haben?“ Die Gebäude bestehen aus 3 oder 5 Vollgeschossen sowie einem Staffelgeschoss. 17. „Ist dem Bezirksamt bekannt, ob die entstehenden Wohnungen dauerhaft vermietet oder verkauft werden sollen? Wenn ja, bitte die jeweilige Anzahl angeben.“ Dem Fachbereich der Bauaufsicht ist nicht bekannt, ob die entstehenden Wohnungen dau- erhaft vermietet der verkauft werden sollen. 18. „Wie schätzt das Bezirksamt den zu erreichenden energetischen Standard der Bestands- bauten nach Sanierung ein?“ Es wird eingeschätzt, dass ein sehr guter energetischer Standard erreicht wird, da zu erwar- ten ist, dass die Dächer und Kellerdecken gedämmt, die Fenster energetisch saniert bzw. zum Teil durch Isolierglasfenster ersetzt werden und eine zeitgemäße (energiesparende) Heizungs- und Lüftungstechnik eingebaut wird. Hinzu kommt, dass auf Grund der Erhaltung von Bauteilen bei gesamtenergetischer Betrach- tung (Graue Energie) CO2-Emmissionen vermieden werden, da Energiemengen, die für Her- stellung, Transport, Lagerung, Verkauf und Entsorgung eines Produktes entfallen. Ob bzw. welcher KfW-Standard erreicht wird, kann gegenwärtig nicht eingeschätzt werden, da konkrete Bauplanungen noch nicht bestehen. 19. „Wie viele Bäume, die unter die Schutzbestimmungen der Baumschutzverordnung Berlin fallen, müssten bei Realisierung des Bauvorhabens gefällt werden? Wurden entspre- chende Anträge bereits gestellt?“ Im Vorbescheid wurden zu Bäumen, die unter die Baumschutzverordnung Berlin fallen, die bei Realisierung des Bauvorhabens gefällt werden, keine Angaben gemacht, diesbezüglich auch keine Fragen gestellt, die beantwortet werden hätten müssen. Dem Umwelt- und Na- turschutzamt liegt unabhängig dessen kein Fällantrag vor. 20. „Ist dem Bezirksamt bekannt, ob das Areal der Öffentlichkeit zugänglich sein wird?“ Dem Bezirksamt ist nicht bekannt, ob das Areal der Öffentlichkeit zugänglich sein wird. Verkehrliche Erschließung 21. „Wie schätzt das Bezirksamt die Erschließungssituation des Areals mit dem öffentlichen Personennahverkehr und dem motorisierten Individualverkehr ein?“ Im Rahmen der Bearbeitung des ersten städtebaulichen Konzeptes durch die BIM ging es ausschließlich um die Erarbeitung einer ersten städtebaulichen Konzeption, die insbesonde- re denkmalrechtliche sowie planungsrechtliche Rahmenbedingungen berücksichtigt. Das Thema Erschließung wurde dabei nicht als Arbeitsauftrag formuliert. Im Rahmen einer Bauvoranfrage werden ausschließlich die gestellten Fragen beantwortet. Die Erschließung des Grundstücks wurde in den gestellten Fragen nicht thematisiert. Die Erschließung des Grundstücks ist vom Grundsatz her gesichert, da es an öffentlichen Straßen liegt. 22. „Welche Annahmen haben das Bezirksamt bzw. der Vorhabenträger hinsichtlich der durch das Bauvorhaben induzierten Wege gemacht? Bitte einzeln angeben für Fußver- kehr, Radverkehr, privater Kraftfahrzeugverkehr und Umweltverbund.“ Das Bezirksamt hat bisher keine Annahmen hinsichtlich der durch das Bauvorhaben indu- zierten Wege vorgenommen. Ob der Vorhabenträger Annahmen vorgenommen hat, ist dem Bezirksamt nicht bekannt. 23. „Wie viele KFZ-Stellplätze sind in dem Gebiet geplant?“ Es sind 44 bis 51 Pkw-Stellplätze zum Neubauvorhaben geplant. 24.. „Wie schätzt das Bezirksamt die Leistungsfähigkeit und die aktuelle Auslastung der überörtlichen Verbindungen für den motorisierten Individualverkehr und den öffentli- chen Personennahverkehr ein?“ Bisher wurden keine Einschätzungen zur Leistungsfähigkeit und die Auslastung der Verkehrsverbindungen durch das Bezirksamt vorgenommen. Es erfolgten jedoch Planungen durch das Straßen- und Grünflächenamt für einen Kreisver- kehr Alt-Buch/Zepernicker Straße/Am Stener Berg/Schwanebecker Chaussee sowie für eine 10 Verbreiterung der Zepernicker Straße auf Grundlagen gemäß Vorabstimmungen und Emp- fehlungen der für das Hauptverkehrsstraßennetz zuständigen Senatsverkehrsverwaltung (ehemals Sen StadtUm und der Verkehrslenkung Berlin) aus dem Jahr 2012 (siehe auch Be- antwortung Frage 26.). 25. „Welche Planungen verfolgt der Vorhabenträger für die innere und äußere verkehrliche Erschließung?“ Welche Planungen der Vorhabenträger für die Erschließung verfolgt, ist dem Bezirksamt nicht bekannt. 26. „Gab es hierzu Abstimmungen mit dem Straßen- und Grünflächenamt? Wenn ja, wann und mit welchem Ergebnis?“ Zwar erfolgten durch das Straßen- und Grünflächenamt (SGA) keine Abstimmungen mit dem potentiellen Bauherrn, es erfolgten jedoch Planungen wie in der Beantwortung der Frage 24 dargestellt. Zur Sicherung der Straßenflächen am Waldhaus Buch (westlicher Bereich der Zepernicker Str.) wurde durch den Bezirk dementsprechend ein mit Sen UVK IV B vorabgestimmter Vor- entwurf (November 2020) erstellt. Die Straßenbaumaßnahme "Ausbau der Straße Alt-Buch (einschl. Kreisverkehr)" ist Bestand- teil der I-Planung des Bezirkes, jedoch konnte mit der Planung bisher aus Kapazitätsgründen nicht begonnen werden. Die erforderlichen Straßenflächen wurden bei der Planung durch den potentiellen Bauherrn im Rahmen der Bauvoranfrage berücksichtigt. Planungsrechtliche Einordnung 27. „Handelt es sich bei dem betroffenen Grundstück nach Einschätzung des Bezirksamtes um einen unbeplanten Innenbereich oder einen Außenbereich?“ Das Grundstück ist teilweise dem unbeplanten Innenbereich und teilweise dem Außenbe- reich zuzuordnen. 28. „Ist es zutreffend, dass in vergangenen Debatten über die Bebauung des Grundstückes das Bezirksamt zu der Auffassung gelangt ist, dass es sich um einen Außenbereich han- delt und dieses damit gem. §35 BauGB zu bewerten ist? Wenn ja, was sind die Gründe für die nunmehr offensichtlich andere Einschätzung? Bitte im Detail angeben.“ Nein. Das Grundstück weist unverändert die Besonderheit auf, teilweise dem Innenbereich als auch teilweise dem Außenbereich zugeordnet zu werden. Der Bebauungszusammenhang des unbeplanten Innenbereiches endet an den hinteren Gebäudekanten der auf dem Grundstück vorhandenen Baulichkeiten. 29. „Sollte das Bezirksamt der Auffassung sein, dass es sich bei dem Grundstück um einen unbeplanten Innenbereich handelt: a. Was ist das ortsübliche Maß und die ortsübliche Art der Bebauung?“ 11 Hinsichtlich des ortsüblichen Maßes der Nutzung wurde das Waldhaus selbst herangezogen (siehe Beantwortung Frage 29.b.). Hinsichtlich der Art der Nutzung stellen neben einer Wohnnutzung das Wohnen, nicht störende gewerbliche Nutzungen sowie soziale, kulturelle und infrastrukturelle Nutzungen ortsübliche Nutzungen dar (siehe Beantwortung Frage 29.b.). b. „Welchen Bezugsraum hat das Bezirksamt angelegt, um das ortsübliche Maß und die ortsübliche Art der baulichen Nutzung zu ermitteln?“ Für die Zulässigkeit des Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung ist die nähere Umge- bung weiter zu fassen, als bei den übrigen Kriterien des Einfügungserfordernisses gem. § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Diesbezüglich sind die umliegenden, nordöstlich und östlich sowie südlich und südwestlich angrenzenden Bereiche bzw. Baublöcke als nähere Umge- bung i.S.d. § 34 BauGB zu betrachten. Die beurteilungsrelevante Umgebung für das Einfügungskriterium Maß der baulichen Nut- zung ist dagegen enger zu bemessen. Diesbezüglich sind als maßgebliche nähere Umgebung ausschließlich die auf dem Vorhabengrundstück gelegenen Baulichkeiten zu betrachten, wo- bei das siebengeschossige Gebäude (ehem. Bettenhaus) als sogenannter Ausreißer zu be- trachten ist, da es in der näheren und weiteren Umgebung ohne Vorbild ist. c. „WelcheGebäudewurdenzurErmittlungderHöhenbezügeherangezogen?“ Das Waldhaus. 30. „Wie viele Geschosse sind für neue Gebäude auf dem Grundstück im bezirklichen Wohnbaupotentialkonzept (W0301_006) maximal vorgesehen?“ Im Wohnbaukonzept 2016 wurde eine Geschosszahl von III bis IV Geschossen angegeben, bei einer Anzahl von 176 Wohneinheiten. 31. „Wie wurden die Bestandsgebäude genutzt?“ Hauptgebäude: Krankenhaus mit den funktionstypischen Nutzungen wie Behandlungsräu- me, Betten- und Speisesäle, Aufenthaltsräume und - terrassen, Küchentrakt etc.. - ab 1900: Heimstätte für männliche Brustkranke - ab 1924: Heilstätte für lungenkranke Frauen - ab 1942: Luftwaffenlazarett - ab 1945: Orthopädische Klinik - ab 1962: Krankenhaus für Orthopädie und Rehabilitation Liegehalle: Aufenthalt für Patienten Pförtnerhaus: Pförtner-Dienststube und Pförtner-Wohnung, Warteraum für Anstaltsbesu- cher, Besuchertoiletten. Plattenbau (erb. 1986): Bettenhaus für Pflegeangestellte, ab 1990 bis 1997 Nachnutzung als Körperbehindertenschule und Orthopädische Klinik. 32. „Wann wurden diese Nutzungen aufgegeben?“ Denkmalgeschützte Gebäude: 1990 Plattenbau: In welchem Jahr die Nutzung aufgegeben wurde, ist dem Bezirksamt nicht bekannt. 33. „Lässt sich aus den aufgegebenen Nutzungen ein Bestandsschutz ableiten? Wenn ja, warum?“ Nein. Aus der aufgegebenen Nutzung lässt sich bauordnungsrechtlich kein Bestandschutz, hin- sichtlich der letztmaligen Nutzung, ableiten. Das Bestandsgebäude steht seit mehreren Jah- ren ohne Nutzung leer, auch haben sich die bautechnischen und rechtlichen Anforderungen mehrfach geändert. Denkmalrechtlich gibt es keinen nachwirkenden Bestandsschutz. Aus planungsrechtlicher Sicht ist davon auszugehen, dass nach 30 Jahren (denkmalgeschütz- ter Bestand) sowie 20 Jahren (Bettenhaus) nicht mehr mit einer erneuten Aufnahme eines Krankenhausbetriebs zu rechnen ist. Folglich besteht für eine Krankenhausnutzung kein Be- standsschutz mehr im planungsrechtlichen Sinne. Vollrad Kuhn |
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